Банкіри – проти
Житло подешевшає при масовому розпродажу банками закладених квартир. Початися такі продажі за прогнозами фахівців можуть в 2011 році.
В Україні ціни на житло, як і раніше, вище, ніж у багатьох європейських містах. Наприклад, за $ 51 тис. (стільки коштує одна з найдешевших київських «гостинок» в спальному районі Борщагівки) можна купити однокімнатну економквартиру зі свіжим ремонтом практично в центрі Берліна. $ 32 тис. коштує житло в Дюссельдорфі, в будинку побудованому в 1994 році.
Такі високі ціни в Україні пов'язані з економічним зростанням 2007-2008 років. Тоді вартість нерухомості підскочила багато в чому з вини банків, які всіма силами нарощували обсяг іпотеки. Саме фінансові установи програють більше всіх, якщо житло знеціниться. Якщо позичальник не розрахується по кредиту, продаж його здешевленої квартири все одно не покриє суми боргу. А крім цього, за чинним законодавством при падінні ціни на заставне житло банк зобов'язаний вимагати у боржника або достроково погасити кредит, або закласти що-небудь ще.
На практиці ж змусити розплатитися клієнта дуже складно. Тому банки реструктуризують проблемні борги і неохоче відбирають закладені квартири. Саме з цієї причини не відбулося очікуваного в 2009 році викиду на ринок великої кількості банківського конфіскату, який, як прогнозувалося, зробив би ціни адекватними. Наприклад, Universal Bank продав лише 10% нерухомості, за якою було ухвалено рішення про відчуження.
Тим часом, за оцінками експертів, кількість проблемних квартир і будинків в Україні наближається до 31 тис. Це 12,6% ринку купівлі-продажу нерухомості зразка 2009 року. У разі масового продажу тільки «банківських квартир» цілком вистачило б для обвалу ринку. Потрібно розуміти, що відстрочення та пролонгації за кредитами не можуть бути нескінченними. Якщо в 2010 році в країні не стабілізується економіка і клієнти не почнуть платити за боргами, банки стануть продавати застави. За прогнозами провідних спеціалістів основний потік відчужень припаде на другу половину нинішнього і на 2011 рік. Наприклад, в США після того, як банки викинули на ринок заставне житло, ціни впали на 30%. Подібний сценарій можливий і в Україні.
Ріелтори теж плачуть
Не дають посковзнутися розцінкам на житло його продавці. Людям важко зрозуміти, що їх бажання не завжди відповідають реальності. Господарі не можуть звикнути до того, що ціни пішли вниз. Проаналізувавши базу київської нерухомості, виставленої на продаж без посередників, можна знайшов підтвердження цьому. Квартири, пропоновані в обхід ріелторів, у середньому на 5-7% дорожче, ніж в базах даних посередників.
У докризові часи ситуація була протилежною: житло від агентства завжди коштувало дорожче, ніж від господаря. Ріелтори без докорів совісті накручували ціни, так як розмір їх винагороди не був фіксованим, а становив 5% від суми проданої квартири. Чим дорожче продавався об'єкт, тим більше грошей потрапляло в кишені посередників. Провідні фахівці у цій сфері, не заперечуючи «внеску» ріелторів в подорожчання квартир, схильні виправдовувати колег тим, що діяли вони виключно в рамках законів ринку: «Якщо за цими цінами житло розходилося, як гарячі пиріжки, то чому б так не продавати?» За оцінками експертів, якщо в 2008 році на одну київську квартиру претендувало часом до 3-4 чоловік, то сьогодні співвідношення інше: сто продавців полюють за одним покупцем.
Нинішня ситуація змусила деяких ріелторів зазіхнути на святе – відсоток від угоди, який завжди відстібав покупець. Тепер посередники готові брати комісійні з продавця, та ще й віддавати половину цієї суми покупцеві. За такою схемою півроку тому в Києві почала працювати компанія ARPA Real Estate. Правда, за цей час їм вдалося укласти менше 100 угод, тому інші учасники ринку досить скептично ставляться до нового методу. Приміром, найбільші столичні агентства, за оцінками експертів, щомісяця продають по 200 об'єктів, тому навряд чи запропонована ARPA Real Estate схема може стати домінуючою. Але керівництво компанії ARPA Real Estate, переконане, що нова схема роботи більш справедлива. Адже в першу чергу послуга надається власнику, якому агент допомагає продати заставне майно. Тому й платити повинен продавець. За таким принципом працює будь-який магазин: при покупці, наприклад, сиру або цукерок клієнт не відраховує супермаркету комісійні або бонуси. Це робить виробник продукту.
А ось бонуси, пропоновані покупцеві, на думку експертів, можуть виявитися маркетинговим ходом на шляху завоювання сегмента. Чи залишиться практика заохочення покупців після того, як ARPA Real Estate здійснить заплановане захоплення 20% ринку київської нерухомості, покаже час.
Замріялись у тиші
Ще одним гачком, на якому «підвисли» ціни, експерти називають закритість інформації. Мін’юст озвучує дані по операціях лише раз на рік. Ріелтори вважають за краще засекречувати відомості про продажі і реальні ціни, оскільки коли їм вигідно, вони лякають ринок або намагаються його розігріти. Більшість опитаних ріелторів одностайно заявили, що дно ринку позаду, а нерухомість в найближчий рік буде тільки дорожчати.
Але глава Союзу фахівців з нерухомості прогнозує 25-процентне здешевлення "вторинного" ринку в 2010 році. Не бачить передумов для накручування вартості й інші спеціалісти в цьому напрямку. Це підтверджує динаміка цін перших місяців поточного року. За лютий, наприклад, вартість вторинних квадратних метрів у Києві знизилася на 1,9%.
Зменшуються апетити продавців: квартири, вперше виставлені на продаж у лютому, на 11% дешевше більше ранніх пропозицій. Значить, у покупців є ще час до осені або до кінця року, щоб «пересидіти» продавців і дочекатися більш справедливих цін. Сигналом до того, що житло буде дорожчати, має стати падіння ставок на кредитування і розгортання іпотечних програм більшості банків. На думку економістів, це відбудеться не раніше осені 2010 року.
|
Бізнес / Суспільство / Випадки / Господарство / Економіка •