Перші поверхи українських багатоповерхівок незабаром можуть спорожніти. Депутати поміняли всього одне слово в Житловому кодексі - і підприємці, які орендують квартири під офіси та контори, опинилися поза законом. Експерти з нерухомості кажуть, що норма прийнята для того, щоб власники перевели такі квартири в нежитловий фонд. Проте юристи впевнені: якщо зміни вступлять в силу, бізнесу взагалі не можна буде працювати в житлових будівлях.
Зміни, про які йде мова, теоретично повинні було носити тільки технічний характер. У пропозиції «Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється» слово «промисловий» депутати замінили словом «виробничий». Для необізнаних це мало про що говорить, але кардинально змінилася суть документа.
«Хоча законодавство не визначає, що таке промисловість або промислові цілі, практично під цими поняттями мається на увазі процес створення нових товарів, - пояснює партнер юридичної компанії Jurimex Олександр Шишканов. - А термін «виробничі потреби» має більш об'ємне тлумачення. Наприклад, Господарський кодекс пов'язує суспільне виробництво зі створенням товарів, наданням послуг і виконанням робіт. МОЗ розуміє під виробництвом трудову діяльність, пов'язану з управлінням, організацією, контролем. Тобто заборона, яка вводиться в Житловому кодексі, буде охоплювати дуже широкі сфери підприємництва ».
Таким чином, порушниками нового закону виявляються абсолютно всі - як аптекарі з банкірами, які організували відділення у житлових будинках, так і дрібні підприємці. Наприклад, під пильну увагу правоохоронців може потрапити навіть манікюрниця, яка в приватному порядку нарощує нігті у власній квартирі, оскільки цей вид діяльності розцінюється як надання послуг. І навіть їй доведеться орендувати офіс, щоб легально надавати свої послуги.
Юристи навіть не сумніваються, що бізнес цілком зможуть примусово виселяти з орендованих площ. До приватних осіб, швидше за все, застосують штрафи, суть яких зводитиметься до порушень правил використання житлових приміщень або правил охорони праці.
Українцям обіцяють 5 тисяч безкоштовних квартир
Офісне заміщення
За словами президента Міжнародної федерації нерухомості FIABCI в Україну Тельмана Аббасова, зміни до Житлового кодексу було пролобійовано бізнесменами, які займаються будівельним і девелоперським бізнесом. Штрафи і загроза виселення повинні підштовхнути підприємців до переїзду в спеціалізовані приміщення. Відповідно, в бізнес-центрах, які в кризу понесли суттєві збитки, збільшиться заповнюваність і почнеться довгоочікуваний ріст цін на оренду офісної нерухомості. Як відомо, безліч невеликих компаній орендують одно-дво-і трикімнатні квартири під офіси. Часто оренда квартири обійдеться дешевше, ніж оренда порівнянного за площею офісу в спеціальних центрах.
Втім, не всі поділяють подібну думку. «Я б не пов'язував цей процес з лобіюванням інтересів власників офісних центрів, - вважає голова Національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко. - Насправді, у приміщеннях класу B-або C +, куди теоретично могли б переїхати невеликі фірми, відсоток вільних площ зараз настільки низький, що їх господарям немає сенсу просувати подібні норми. А офіси класу B +, не кажучи вже про клас А, занадто дорогі для малого бізнесу, і навряд чи їх власники серйозно можуть розраховувати збільшити кількість орендарів таким способом».
Згоден з колегою і президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов: норма була прийнята не в рамках конкурентної боротьби, а скоріше для поліпшення наповнюваності бюджету. «Справа в тому, що дуже багато громадян, будучи власниками кількох квартир, здають їх під офіси і не платять при цьому податків, - стверджує Рубанов. - Але ж житло, обладнане під офіс, коштує дорожче. До того ж за законом, прийнятим ще п'ять років тому, такі квартири необхідно переводити в нежитловий фонд ». Але більшість таких орендодавців не утрудняються належними формальностями. Та й розрахунки за такі офіси в більшості випадків здійснюються готівкою. Це призводить до недоплати податків як з боку бізнесу, так і з боку орендодавців.
Нежитловий масив
Саме бажання поставити на потік переведення квартир з житлового в нежитловий фонд, на думку Рубанова, стало основною причиною зміни Житлового кодексу. Великі банки та страхові компанії, нотаріальні контори, аптечні пункти та інші підприємства, які мають невеликі відділення в будинках, це зробили давно. Проте залишилося ще безліч неврахованих підприємців, на яких чиновники можуть непогано поживитися. Приміром, у Києві прискорений процес зміни цільового призначення квартири обійдеться від $ 3 тис. до $ 20-30 тис. При цьому близько 70% в цих сумах займають різного роду підношення чиновникам.
А от юристи говорять про те, що навіть переведення не врятує підприємців, якщо закон вступить в силу в нинішньому вигляді. «Трактування дуже розмите, - констатує Шишканов. - Якщо аналізувати його побуквенно, то отримуємо заборону використовувати для виробничих цілей будь-які приміщення в житлових будинках. Виходячи з цього, припинити свою діяльність повинні організації, що займають не тільки квартири та будинки, але й приміщення на перших поверхах, які спочатку проектувалися як нежитлові для розміщення об'єктів обслуговування населення. Що, щонайменше, дивно, адже місцева влада сама вимагає від забудовників проектувати і розміщувати на перших поверхах житлових будинків нежитлові приміщення ». Наприклад, в новобудовах вже кілька років вважається нормою, якщо на першому поверсі знаходиться банк, аптека, невеликий магазин, перукарня або салон краси, а то й цілий фітнес-центр або йога-студія.
Виходить, що в результаті дотримання норми закону всі підприємці будуть змушені виселитися з житлових будинків. І в цьому випадку юристи радять судитися. «Навряд чи заборона на використання будь-яких приміщень у житлових будинках відповідає Конституції. Якщо офіс в квартирі не порушує прав інших громадян, його розміщення в житловому приміщенні повинно бути правомірним. Ще «велика неконституційність» проявляється в забороні розміщувати так звані виробничі об'єкти в нежитлових приміщеннях житлових будинків. Адже якщо такі приміщення проектувалися як нежитлові, або особа в установленому порядку перевело їх в нежитловий фонд, то заборона на їх використання буде протизаконним обмеженням права власності », - зазначив Шишканов
|
